مدیرعامل سازمان نوسازی شهر تهران با اشاره به اینکه نوسازی هر هکتار بافت فرسوده نیازمند ۱۰۰میلیارد تومان بودجه است، گفت: ۴۰هزار پلاک واقع در بافت فرسوده تهران فاقد سند مالکیت، ۴۵۰۰ پلاک در حریم راه‌آهن و ۳۸۰۰ پلاک در حریم دکل‌های فشار قوی هستند.
به گزارش سکوریت استور؛ بافتهای فرسوده یکی از مهمترین معضلات شهرها محسوب می‌شود؛ دامنه فرسودگی برخی از این محله‌های دارای بافت فرسوده به‌گونه‌ای است که با وقوع یک زلزله متوسط، وقوع یک فاجعه دور از انتظار نیست.
بافتهای فرسوده نوعی بیماری در ساختار مناطق شهری محسوب می‌شوند و عوامل زیادی در آنها دخیل هستند اما مدیریت شهری تهران از سال‌ها پیش برای بهبود این اوضاع بسته‌های تشویقی تعیین کرد تا برای نوسازی این بافت‌ها انگیزه و رغبت ایجاد شود با این حال شرایط موجود حاکی از روند کند نوسازی بافتهای فرسوده است که به‌طور قطع عوامل متعددی در آن دخیل است.
برای بررسی این عوامل و راهکارهای مؤثر در بهبود روند نوسازی؛ با کاوه حاجی‌علی‌اکبری؛ مدیرعامل سازمان نوسازی شهر تهران به گفت‌وگو نشستیم که بخش نخست آن در ادامه تقدیم مخاطبان شده است:
توجه به بافتهای فرسوده از چه‌زمانی آغاز شد و چه اقداماتی برای کمک به نوسازی آنها صورت گرفت؟
آغاز پرداختن به موضوع فرسودگی شهری و ضرورت توجه به آن، به‌گونه‌ای که امروز در سیاست‌گذاری‌های مقیاس ملی و محلی با آن مواجه هستیم، به اوایل دهه ۸۰ مربوط می‌شود؛ زمانی که مطالعات آسیب‌پذیری تهران مقابل زلزله، با یک کار مشترک بین آژانس همکاری‌های بین‌المللی ژاپن و مرکز مدیریت بحران تهران منتشر شد و نشان داد بر اثر فعال شدن هریک از گسل‌هایی که در جنوب یا شمال تهران هستند، آسیب‌های جدی، جانی و مالی به وقوع خواهد پیوست.
دلیل اصلی آن نیز تمرکز ساختمان‌های کم‌دوام و بی‌دوام در شهر به‌ویژه در محدوده‌های مرکزی و جنوبی شهر بود، به همین دلیل از سال ۸۱ برای اولین‌بار شهرداری تهران موضوع بافتهای فرسوده و نوسازی را در برنامه خود قرار داد و زمانی که به مصوبات شورای شهر هم نگاه می‌کنیم می‌بینیم که از سال ۸۲ ضوابط و مشوق‌هایی برای نوسازی پیشنهاد شده است.
زلزله بم، اهمیت نوسازی بافتهای فرسوده را صدچندان کرد
وقوع زلزله بم در ۵ دی ماه ۸۲ نیز که به‌عنوان روز ایمنی در مقابل بلایای طبیعی نام‌گذاری شد اهمیت موضوع را صدچندان و موضوع را به یک اولویت در مقیاس ملی تبدیل کرد؛ این امر باعث شد در ۲ دهه گذشته مسئله فرسودگی و نوسازی را به‌صورت جدی در سیاست‌گذاری‌ها و برنامه‌ریزی‌های ملی و شهری داشته باشیم.
بر این اساس از سال ۱۳۸۵، شورای‌عالی معماری و شهرسازی شاخصه‌های بافتهای فرسوده را به تصویب رساند و همراه با آن محدوده بافتهای فرسوده تهران به‌عنوان اولین شهری را که بافتهای فرسوده بر اساس آن شاخصها شناسایی شده بود منتشر کرد. این شاخصها یک بخش کلیدی و ۲ بخش مکمل دارد که شاخص کلیدی آن ناپایداری و کم‌دوامی ساختمان‌ها در برابر زلزله است.
مبتنی بر معیارهای آیین‌نامه ۲۸۰۰، هر بلوک شهری که بیش از ۵۰ درصد ساختمان‌های مسکونی آن کم‌دوام باشند به‌عنوان بلوک ناپایدار شناخته می‌شود؛ با توجه به اینکه تعداد این بلوک‌ها زیاد بود و بیش از نیمی از محدوده‌های سکونتی تهران را دربرمی‌گرفت، برای تعیین اولویت، ۲ شاخص مکمل نیز به آن اضافه شد که یکی از آنها «دسترس‌پذیری یا نفوذناپذیری» بود یعنی بلوک‌هایی که دسترسی بیش از ۵۰ درصد پلاک‌های آن از معابر کمتر از ۶ متر صورت می‌گیرد و شاخص دوم «ریزدانگی» به‌عنوان معرف تراکم جمعیت بود؛ یعنی بلوک‌هایی که حداقل ۵۰ درصد از ساختمان‌های آن مساحتی کمتر از ۲۰۰ مترمربع داشته باشند.
این شاخصها شامل چه‌میزان بافت فرسوده در تهران بود؟
این ۳ شاخص در مجموع ۳ هزار و ۲۶۸ هکتار بافت فرسوده را برای تهران معرفی کرد که ۵ درصد مساحت شهر را به خودش اختصاص می‌داد؛ اما ۱۵ درصد جمعیت شهر، یعنی حدود یک میلیون و ۲۰۰ هزار نفر در آن زندگی می‌کردند.
تفاوت ۵ و ۱۵ درصد نشان می‌دهد که تراکم جمعیتی ما در بافتهای فرسوده حدود ۳ برابر متوسط شهر تهران است؛ کنار این موضوع و کنار تراکم ساختمان‌های کم‌دوام در مقابل زلزله، موضوع خدمات پشتیبان سکونت و کیفیت زندگی هم مطرح بود زیرا تحلیل‌ها نشان می‌داد که سرانه خدمات در بافتهای فرسوده تهران یک‌چهارم متوسط شهری است یعنی شهروندی که در یک بافت متعارف زندگی می‌کند به‌طور متوسط به ۳۰ مترمربع فضای خدماتی مانند فضای سبز، درمانی، فرهنگی، آموزشی و مسائلی از این دست دسترسی دارد اما این رقم در بافتهای فرسوده ۷ مترمربع بود؛ این بخش از مسئله بافتهای فرسوده که صرفاً نمود و بروز محیطی کالبدی آن بود، نشان داد که بافتهای فرسوده مسئله‌ای چندوجهی و پیچیده است.
برنامه‌های توسعه شهری، عقب‌تر از واقعیت‌های میدانی
این در حالی است که ما می‌توانیم بافتهای فرسوده را در قالب ساختمان‌های کم‌دوام، معابر کم‌عرض و پلاک‌های ریزدانه شناسایی کنیم اما واقعیت این است که هیچ یک از آنها عوامل تشکیل‌دهنده بافت فرسوده نیستند، بلکه به‌نوعی معلول‌های اصلی علت هستند؛ علتی که خودش در دسته‌بندی‌های مختلفی قرار می‌گیرد و در شهر تهران مهمترین دلیل این بوده که همیشه برنامه‌های توسعه شهری چند قدم عقب‌تر از واقعیت‌های میدانی بوده است.
از دهه ۳۰ که مهاجرت گسترده مردم از روستاها و شهرهای کوچک به تهران شدت گرفت و تبدیل به یک جریان شد، تصرف اراضی اطراف شهر که عمدتاً اراضی کشاورزی بودند، آغاز شد و الگویی مورد بهره‌برداری قرار گرفت که امروز به‌عنوان بافت فرسوده شناخته می‌شود این در حالی است که نخستین طرح جامع تهران دو دهه بعد از این ماجرا تهیه و تصویب شد که آن هم نگاه مشخصی به موضوع بافت فرسوده نداشت و بیشتر گسترش کالبدی تهران را دنبال می‌کرد.
جریان مهاجرت، نداشتن برنامه برای ساکنان تهران و نظارت بر توسعه شهری باعث شکل‌گیری بافتهای فرسوده شد و در ادامه فقر اقتصادی افرادی که در این محدودهها زندگی می‌کردند باعث شد که خودشان به‌صورت خودکار امکان بهبود محیط زندگی خود و خروج از این وضعیت را نداشته باشند.
به‌جز فقر اقتصادی و نداشتن برنامه جامع برای توسعه شهر، عوامل دیگری در افزایش بافت فرسوده اثر داشته است؟
بله! این مسئله مدام با یک وضعیت انباشته مواجه و در طول زمان تشدید شده است؛ در ادامه نیز به‌جز عامل اقتصادی، عامل اجتماعی هم در برخی محدودهها اضافه شد.
تمرکز ناهنجاری‌های اجتماعی در برخی محدودهها، پایین بودن حس تعلق و جابه‌جایی سریع جمعیت، از دست دادن ساکنان اولیه و موضوعاتی از این دست عواملی هستند که از دهه ۱۳۳۰ به بعد مبدأ شکل‌گیری بافتهای فرسوده‌ای هستند که بعد از فراموشی به‌مدت نیم قرن، در دهه ۸۰ در دستور کار بخش عمومی قرار گرفت.
شهرداری از چه‌زمانی برای نوسازی بافتهای فرسوده اقدام کرد؟
سال ۸۵ که محدوده بافتهای فرسوده مشخص شد، در شهرداری تهران هم این موضوع به یک اولویت اصلی تبدیل شد و همیشه جزو دو یا سه برنامه اصلی بود؛ از آن زمان اقداماتی برای نوسازی در این محدودهها آغاز شد که در مقاطع مختلف شکل‌های متفاوتی داشت اما تقریباً از یک سیر تکوینی برخوردار و همیشه به‌سمت کامل شدن بوده است.
مهمترین سیاستی که شهرداری تهران داشته حمایت از نوسازی مسکن توسط مالکان و ساکنان بوده است زیرا به‌خاطر گستردگی بافتهای فرسوده و ابعاد پیچیده آن، از روز اول مشخص بود که هیچ دستگاهی از جمله شهرداری نمی‌تواند رأساً به‌عنوان مجری اقدام به نوسازی کند اما باید شرایطی را فراهم کرد که ذی‌نفعان به‌ویژه ساکنان بافتهای فرسوده توانایی نوسازی را پیدا کنند.
یک سیاست، در قالب رویکرد تسهیلگری در شهرداری تهران شناخته و از سال ۸۶ با راه‌اندازی دفاتر تسهیلگری آغاز شد؛ دفاتری که وظیفه آنها این بود که در محلات واقع در بافت فرسوده مستقر شوند و اقدام به ارتباط مستقیم و مستمر با ساکنان کنند و با شناسایی موانع نوسازی، ضمن مانع‌زدایی باعث تسریع جریان نوسازی شوند.
اجرای سیاستهای تشویقی شهرداری تهران از سال ۸۸/ انجام نیمی از نوسازی‌ها از طریق «تجمیع پلاک»
از اواخر سال ۸۸ سیاستهای تشویقی شهرداری تهران نیز اجرا شد و صدور پروانه رایگان در بافت فرسوده، اعطای حداقل یک طبقه تراکم تشویقی، واگذاری رایگان بن‌بست‌هایی که در پروژه‌های تجمیع قرار می‌گیرند و کارکردشان را از دست داده‌اند و مجموعه‌ای از این مشوق‌ها باعث شد که جریان نوسازی در بافتهای فرسوده تهران آغاز شود؛ همزمان با این موضوع سیاست‌هایی از سوی دولت اتخاذ شد که شامل پرداخت تسهیلات ارزان‌قیمت برای حمایت از ساخت مسکن در بافتهای فرسوده بود.
در این راستا جهش قابل‌توجهی در نوسازی مسکن در بافتهای فرسوده رخ داد که در طول زمان این سیاستهای تشویقی، بیشتر و هدفمندتر شد و ما را به این نقطه رساند که امروز تقریباً از حدود ۲۰۷ هزار پلاک مسکونی که در بافتهای فرسوده است، نزدیک به ۱۰۰ هزار مورد نوسازی شده است یعنی مردم یا به‌صورت خودمالکی از طریق مشارکت با سازندگان یا سرمایه‌گذاران بخش خصوصی اقدام به نوسازی کرده‌اند که نیمی از این نوسازی از طریق تجمیع بوده است.
یکی از ویژگی‌های بافتهای فرسوده این است که مساحت پلاک در آنها بسیار پایین است و حدود ۶۰ درصد از پلاک‌های ما در بافتهای فرسوده مساحتی کمتر از ۱۰۰ مترمربع دارند یعنی عملاً به‌صورت انفرادی قابلیت ساخت ندارند، این باعث شد که از همان ابتدا موضوع تجمیع زمین به یکی از راهبردهای اصلی شهرداری تهران تبدیل شود و حمایت‌های مشخصی از آن صورت گیرد و بر این اساس در ۱۰ سال گذشته به‌عنوان الگوی رایج و قالب نوسازی به‌رسمیت شناخته شد.
آخرین آمارها حاکی از وجود چه‌میزان بافت فرسوده در تهران است؟
بافتهای فرسوده تهران محدود به ۳ هزار و ۲۶۸ هکتار نبود و تحلیل‌ها نشان می‌داد که برخی از بلوک‌های شهری با وجود اینکه تمام شرایط را داشتند به‌خاطر کمبود اطلاعات و اشتباهات کاربر یا اینکه آن زمان در محدوده قانونی شهر نبودند و بعداً به آن الحاق شدند در محدوده بافتهای فرسوده قرار نگرفته‌اند.
۴۵۰۰ هکتار بافت فرسوده در تهران/ بازنگری شاخص‌های شناسایی بافتهای فرسوده در سال جاری
بر این اساس تلاش‌های زیادی صورت گرفت تا این محدودهها به بافتهای فرسوده الحاق شوند که در نهایت در اسفند سال گذشته ۱۰۵۰ هکتار به محدوده بافتهای فرسوده تهران ملحق شد و در زمان حاضر حدود ۴ هزار و ۵۰۰ هکتار بافت فرسوده مصوب در شهر تهران داریم که ۷ درصد مساحت شهر و ۲۱ درصد از جمعیت را به خود اختصاص داده است.
البته تعریف این اعداد موقتی است زیرا در تیرماه سال جاری شورای‌عالی معماری و شهرسازی، بعد از ۱۵ سال و به‌دلیل انتقادات زیادی که نسبت به نحوه تشخیص بافتهای فرسوده مطرح می‌شد، اقدام به بازنگری شاخص‌های شناسایی بافتهای فرسوده کرد و شاخصها را از مقیاس بلوک شهری به مقیاس محله ارتقا داد در واقع محله را به‌عنوان یک سازمان یکپارچه اجتماعی فضایی به‌رسمیت شناخت، عوامل و شاخص‌های اجتماعی و اقتصادی مؤثر در شکل‌گیری و گونه‌بندی بین بافتهای مختلف از بافتهای ارزشمند تاریخی گرفته تا بافتهای میانی و سکونت‌های غیررسمی را که به‌اعتقاد ما ویژگی‌هایشان بسیار با هم متفاوت است مدنظر قرار داد که اقدام پیشرو و مثبتی از سوی شورای‌عالی شهرسازی و معماری بود.
این شاخصها به شهرداری‌ها ابلاغ شد و قرار شد محدوده بافتهای فرسوده بر این اساس بازشناسایی شوند و به تصویب کمیسیون ماده ۵ برسند که ما در سازمان این کار را آغاز کرده‌ایم و تلاش می‌کنیم تا پایان سال محله‌هایی را که دچار فرسودگی و ناکارآمدی هستند با یک بازتشخیص، شناسایی کنیم و آنها را به تصویب کمیسیون ماده ۵ برسانیم.
آیا روند نوسازی بافتهای فرسوده که سال‌هاست در دستور کار قرار دارد، قابل قبول است؟ آیا نباید انتظار تحول بیشتری با کمک دولت داشته باشیم؟
قطعاً روندی راضی‌کننده نیست و هیچ‌کس چنین ادعایی ندارد طبیعتاً هم با آن چیزی که در سیاستهای فرادست پیش‌بینی شده است فاصله زیادی داریم زیرا طبق برنامه چهارم توسعه، دولت و شهرداری‌ها طی مدت ۱۰ سال باید بافتهای فرسوده را نوسازی می‌کردند؛ اگر این اتفاق می‌افتاد در پایان برنامه پنجم نباید با مقوله‌ای به‌نام بافت فرسوده مواجه می‌شدیم اما وقتی نگاه می‌کنیم می‌بینیم که در مقیاس ملی کمتر از ۲۰ درصد نوسازی بافتهای فرسوده پیش رفته است و در شهر تهران که در این زمینه پیشرو است و رشد بیشتری داشته است، این عدد به حدود ۵۰ درصد می‌رسد.
اعدادی که درباره آن صحبت می‌کنیم مربوط به نوسازی مسکن در بافتهای فرسوده است، به‌طور حتم نوسازی مسکن یکی از اجزای جدی و ضروری بافتهای فرسوده محسوب می‌شود اما همه چیز نیست؛ یعنی بافتهای فرسوده به‌جز نوسازی مسکن نیازمند تأمین خدمات پشتیبان سکونت، نیازمند تأمین فضاهای باز و سبز شهری، نیازمند مجموعه‌ای از اقدامات اجتماعی برای توانمندسازی مردم و مهارت‌افزایی آنها و آموزش نیز هستند؛ بنابراین با مطلوبی که مدنظر ماست تفاوت‌هایی وجود دارد.
این تفاوت‌ها و اختلافات از چند عامل ناشی می‌شود؛ یکی اینکه نوسازی، موضوع پیچیده‌ای است و فقط هم مربوط به کشور ما نیست، بالاخره شما با یک موضوع اجتماعی، اقتصادی، کالبدی مواجه هستید که پیامدهای حقوقی و مدیریتی هم در بسیاری از جنبه‌های آن وجود دارد و این باعث می‌شود که سرعت کار کاهش یابد.
نکته دوم اینکه، طبیعتاً میزان حمایت‌ها و پشتیبانی‌هایی که می‌توانست از طرف دستگاه‌های مختلف چه در مقیاس ملی و چه در مقیاس محلی صورت گیرد با آن چیزی که در عمل اتفاق افتاده است تفاوت معنادار و قابل‌توجهی داشته است؛ وقتی سیاست‌ها متناسب با مسائل نباشد اختلاف در عملکرد و بازدهی نیز رخ می‌دهد.
۴۰هزار پلاک واقع در بافتهای فرسوده فاقد سند مالکیت هستند
به‌عنوان مثال یک بخش از بافتهای فرسوده، محدوده‌هایی هستند که املاکشان فاقد سند رسمی مالکیت است؛ در تهران از حدود ۲۸۰ هزار پلاکی که در بافتهای فرسوده وجود دارد، حدود ۴۰ هزار پلاک فاقد سند مالکیت هستند.
اگر انتظار دارید این ۴۰ هزار پلاک، طی ۱۰ سال نوسازی شوند باید اقدامات مربوط به رفع موانع اعطای مالکیت رسمی هم با آن تناسب داشته باشد اما برآوردهای ما نشان می‌دهد که طبق قوانین، ضوابط و سازوکارهایی که در زمان حاضر داریم سالیانه کمتر از یک درصد پلاک‌ها می‌توانند مالکیت عادی خود را به مالکیت رسمی تبدیل کنند یا موانع و مسائل در برخی از محدودهها به‌نحوی است که هیچ‌گاه چنین امکانی فراهم نخواهد شد.
طبیعتاً اعطای حق مالکیت قدم اصلی برای نوسازی است، اما وقتی نتوانید این کار را انجام دهید با یک عقب‌ماندگی مواجه می‌شوید.
۴۵۰۰ پلاک واقع در بافتهای فرسوده در حریم راه‌آهن/ ۳۸۰۰ پلاک در حریم درجه‌یک دکل‌های فشار قوی
علاوه بر این در شهر تهران ۴ هزار و ۵۰۰ پلاک در نوار حاشیه‌ای حریم راه‌آهن قرار دارند و هیچ‌گاه مجوزی برای نوسازی به آنها داده نشده است یعنی ۲۰ سال است برای ۴ هزار و ۵۰۰ پلاک، نه‌تنها مسئله‌ای را حل نکرده‌ایم بلکه مانع جدی هم ایجاد کرده‌ایم، مانعی که امروز نه متولی که شرکت راه‌آهن است آن را قبول دارد، نه وزارت راه و شهرسازی و نه هیچ کارشناس دیگری.
همچنین نزدیک به ۳۸۰۰ پلاک در بافتهای فرسوده تهران در حریم درجه‌یک دکل‌های فشار قوی هستند که نه‌تنها امکان نوسازی ندارند بلکه با خطرات جانی ناشی از زندگی زیر برق فشار قوی سر می‌کنند طبیعتاً باید راهکارها با این موضوعات تناسب داشته باشد.
پرداخت تسهیلات بانکی برای حمایت از نوسازی مسکن، پیش‌بینی منابع لازم برای تأمین خدمات در بافتهای فرسوده که حداقل‌هایی از کیفیت زندگی را ایجاد کند تا سرمایه‌گذار و مالک ترغیب به نوسازی شوند، ضروری است اما اقدامات متناسب با شرایط موجود صورت نمی‌گیرد.
نوسازی هر هکتار بافت فرسوده نیازمند ۱۰۰میلیارد تومان منابع مالی
تحلیل‌های ما نشان می‌دهد که امسال نوسازی هرهکتار بافت فرسوده به ۱۰۰ میلیارد تومان منابع مالی نیاز دارد؛ از این ۱۰۰ میلیارد تومان، ۶۰ میلیارد تومان منابع بانکی است، ۴۰ میلیارد تومان باید سهم تأمین خدمات شود. دولت از سال ۹۷ موظف بوده است ۷۰ درصد منابع لازم برای تأمین خدمات زیربنایی و روبنایی را در بافتهای فرسوده پرداخت کند، اما میزان پرداخت و حمایتی که صورت گرفته عملاً در حد صفر بوده است.
در ۴ سال گذشته هم که شهرداری تهران موضوع پیش‌بینی منابع لازم برای تأمین فضای سبز و خدمات را در بافتهای فرسوده در برنامه خود قرار داده، دست‌تنهاست در حالی که انتظار است ۲.۵برابر رقمی که از سوی شهرداری اعطا می‌شود، از طرف دولت هم اعطا شود اما در عمل به هیچ وجه این اتفاق نمی‌افتد، از سوی دیگر منابعی که به این امر اختصاص داده می‌شود با حجم و سختی مسئله‌ای که تا امروز روی زمین مانده است، تفاوت زیادی دارد و باعث می‌شود که سرعت مورد انتظار حاصل نشود.
چطور می‌توان سرعت روند نوسازی را با توجه به شرایط موجود افزایش داد؟
بافتهای فرسوده می‌توانند ۷۵درصد مسکن مورد نیاز شهرها را تأمین کنند
برای اینکه مشکلات کاهش یابد و سرعت بیش از آن چیزی را که امروز اتفاق می‌افتد شاهد باشیم، چند اتفاق مشخص باید رخ دهد؛ نخست اینکه موضوع برنامه نوسازی بافتهای فرسوده باید با برنامه تأمین مسکن هم‌راستا باشند و یکدیگر را تقویت کنند زیرا تحلیل‌ها نشان می‌دهد که بافتهای فرسوده می‌توانند حداقل ۷۵ درصد مسکن مورد نیاز در شهرها را تأمین کنند.
برای اینکه این اتفاق رخ دهد، تسهیلات حمایت از نوسازی مسکن هم باید با واقعیت تناسب داشته باشد و هم سودها و بهره‌های آن در حدی باشد که استطاعت را برای وام‌گیرندگان فراهم کند.
تسهیلات بانکی ۲۰درصد منابع خرید واحد مسکونی را پوشش می‌دهد
اگر می‌خواهیم مردم خانه‌های ساخته‌شده در بافتهای فرسوده را خریداری کنند حمایتی که از آنها می‌شود باید افزایش یابد؛ اما در بهترین حالت تسهیلات بانکی می‌تواند حدود ۲۰ درصد از منابع لازم برای خرید یک واحد مسکونی را پوشش دهد که عملاً تأثیر خاصی ندارد.
ضرورت تأمین سرانه‌های خدماتی در بافتهای فرسوده
علاوه بر این باید برای رفع مشکل پلاک‌هایی که به‌نوعی دچار مشکلات مالکیتی یا حقوقی هستند مانند موضوع دکل‌های برق که به آن اشاره کردم، باید در برنامه قرار گیرد و متناسب با مسکنی که در بافتهای فرسوده ساخته می‌شود، باید خدمات هم تأمین شود اما این یک نگاه ناقص است که بگوییم امروز مسکن را می‌سازیم و فردا فکری به حال خدمات آن می‌کنیم زیرا تجربه نشان داده است این فردا هیچ‌گاه از راه نمی‌رسد مانند موضوع عوارض کسری پارکینگ که شهرداری ۲۰ سال است می‌بخشد و باید از محل این عوارض نسبت به تأمین پارکینگ اقدام کند اما در عمل این اتفاق نمی‌افتد، اینجا باید جلوی چنین شرایطی گرفته شود و همزمان که مسکن ساخته می‌شود و خانه‌ها نوسازی می‌شوند، خدمات هم تأمین شود.
تأمین خدمات هم نیازمند هزینه‌کرد از طریق بخش عمومی است که فکر می‌کنم خدمات مرتبط با فضاهای باز و سبز شهری، خدمات مرتبط با آموزش و سلامت باید در اولویت نخست بافتهای فرسوده قرار گیرند.
نکته دیگری که وجود دارد مربوط به تفاوت بین زمینه‌ها و لزوم اتخاذ یک رویکرد زمینه‌محور است؛ ما مفهوم واحدی به‌نام بافت فرسوده داریم ولی واقعیت این است که ده ونک، امامزاده یحیی، خاک سفید و سلسبیل که دارای بافت فرسوده هستند، ویژگی‌ها و تاریخچه‌هایشان یکی نیست و نمی‌توان یک نوع از اقدامات را در آنها تجویز کرد.
هر محله متناسب با شرایط، ویژگی‌ها، ظرفیت‌ها، مزایا و معایبش نیازمند داشتن برنامه‌ای است که ویژه آن محله باشد. ما در دو دهه گذشته قطعاً کُند، اما رو به جلو توانسته‌ایم سیاست‌گذاری کنیم و اقداماتی انجام دهیم اما سیاستی که برای بافتهای فرسوده میانی اتخاذ کردیم در بافتهای تاریخی جواب نمی‌دهد، نمی‌توانیم با آن چارچوب و سیاست گذاری انتظار داشته باشیم مرکز تاریخی تهران هم احیا شود و سکونت‌های غیررسمی که در حاشیه شهرها هستند، نوسازی شوند.
باید مجموعه متنوعی از سیاست‌ها را برای مواجهه با زمینه‌های مختلف اتخاذ کنیم و در کلام آخر اینکه ابزار همه این موارد به‌شرطی محقق می‌شود که رویکرد اجتماعی داشته باشیم زیرا نوسازی بافتهای فرسوده قبل از هر چیزی یک رویکرد و نگاه اجتماعی را می‌طلبد؛ نگاهی که از طریق ارتباط‌گیری، جلب مشارکت ذی‌نفعان و برقراری ارتباط آنها و ایجاد بسیج اجتماعی محقق می‌شود.
ما این کار را در شهر تهران از طریق دفاتر محلی توانستیم به نتیجه برسانیم یعنی بخش عمده‌ای از نوسازی ۵۰درصدی محقق‌شده، مرهون همین نگاه اجتماعی است که امکانی برای گفت‌وگو، مذاکره، چانه‌زنی و مشارکت بدون واسطه بین همه ذی‌نفعان فراهم کنیم.
