با توجه به مفهوم تراکم می توان بر اساس میزان و تعداد ساختمان های احداث شده در فضایی مشخص از شهر، تراکم ساختمانی را که به صورت درصد بیان می شود، را تعیین کرد.
این تعداد ساختمان برای محاسبه تراکم ساختمانی، شامل تمامی کاربری ها از جمله مسکونی، تجاری، اداری و … می شود و به عنوان معیاری برای سنجش های شهرسازی و تصمیم گیری های شهری در نظر گرفته می شود.
شهرداری ها با توجه به طرح های تفصیلی، شرایط شهری و جمعیت ساکن در آن تراکم های ساختمانی را در نظر گرفته و در زمان انجام ساخت و سازها در نقاط مختلف شهر مجوز های لازم را صادر می کنند که بر اساس آن تعداد ساختمان ها و در نتیجه میزان جمیعت ساکن در مناطق مختلف قابل کنترل خواهد بود.
بر اساس تراکم ساختمانی تعیین شده از سوی شهرداری ها، سازندگان مجاز به احداث ساختمان به همان میزان طبقات و متراژ بوده و در غیر این صورت، میزان اضافه شده به بنا، تخلف ساختمانی به شمار می رود.
مشخصات املاک در کاربری مسکونی:
– مساحت زیربنا: مجموع سطوح در طبقات ساختمان را مساحت زیربنای آن گویند.
– ضریب سطح اشغال: عبارت است از نسبت درصد مساحت سطح مجاز احداث بنا به مساحت قطعه زمین در طبقه همکف به بیانی دیگر سطح اشغال شده در طبقه همکف یک ساختمان نسبت به کل مساحت زمین مورد نظر. این ضریب بر اساس طرح های جامع و تفضیلی در هر منطقه متغیر است درطرح تفصیلی براساس عرض گذر، مساحت زمین و پهنه وقوع ملک، درصد مجاز سطح اشغال کل در جدولی ارائه می شود.
برآورد مساحت قابل ساخت بر اساس سطح اشغال:
حالت اول: اگر ضریب سطح اشغال در یک منطقه ۶۰ درصد باشد و بخواهیم در زمینی به مساحت ۳۰۰ متر مربع با عرض ۱۱ متر در این منطقه اقدام به ساخت و ساز کنیم، پس از محاسبه درز انقطاع (با توجه به ارتفاع ساختمان) و رعایت فاصله آن ازملک یا ملک های مجاور، تنها مجاز به پیشروی ۶۰ درصد از طول زمین خواهیم بود و در نتیجه مساحت قابل ساخت پس از کسر درز انقطاع ۱۷۷٫۵۰ متر مربع در هر طبقه خواهد بود.
حالت دوم: اگر ضریب سطح اشغال در یک منطقه ۶۰ درصد +۲ متر باشد و بخواهیم در زمینی به مساحت ۳۰۰ متر مربع با عرض ۱۱ متر در این منطقه اقدام به ساخت و ساز کنیم، پس از محاسبه درز انقطاع (با توجه به ارتفاع ساختمان) و رعایت فاصله آن ازملک یا ملک های مجاور، مجاز خواهیم بود به اندازه ۶۰ درصد از طول زمین به علاوه ۲ متر پیشروی کنیم، که در این صورت مساحت قابل ساخت پس از کسر درز انقطاع ۱۹۹٫۲۰ متر مربع در هر طبقه خواهد بود.
حالت سوم: اگر ضریب سطح اشغال در یک منطقه ۱۰۰درصد باشد و بخواهیم در زمینی به مساحت ۳۰۰ متر مربع با عرض ۱۱ متر در این منطقه اقدام به ساخت و ساز کنیم، پس از محاسبه درز انقطاع (با توجه به ارتفاع ساختمان) و رعایت فاصله آن ازملک یا ملک های مجاور ، مجاز خواهیم بود به اندازه ۱۰۰ درصد طول زمین پیشروی کنیم، و مساحت قابل ساخت پس از کسر درز انقطاع ۲۹۵٫۸۷ متر مربع در هر طبقه خواهد بود.
نکته: همواره لازم است مساحت درز اتقطاع ساختمان را از مساحت قابل ساخت کسر کنیم، بدین ترتیب که بر اساس بند ۶-۱۱-۱۴ از مبحث ششم مقررات ملی ساختمان، در ساختمان های با پنج طبقه و کمتر، فاصله هر طبقه از مرز زمین مجاور، حداقل باید پنج هزارم ارتفاع آن از روی تراز پایه باشد. اگر زمین مجاور معبر عمومی باشد، رعایت فاصله مزبور ضروری نیست.
برای ساختمان های با ارتفاع بیش از پنج طبقه و در ساختمان های با گروه خطر پذیری یک و دو با هر تعداد طبقه (جدول ۶-۱-۱ از مبحث ششم مقررات ملی ساختمان)، عرض فاصله ساختمان از زمین مجاور (درز انقطاع) باید توسط مهندس سازه محاسبه شود.
– ضریب تراکم مجاز (ضریب سطح زیربنا): عبارت است از نسبت درصد سطح زیربنای کل ساختمان به سطح قطعه زمین مورد ساخت با کاربری مجاز طبق طرح تفصیلی (مشاعات و انبار و پارکینگ در زیرزمین و پارکینگ در همکف جزء این ضریب محاسبه نمی شوند.)
این شاخص از تقسیم مساحت زیربنای ساختمانی احداث شده بر کل مساحت قطعه تفکیکی به دست می آید. تراکم ساختمانی معمولاً بدون واحد است و به صورت درصد معرفی می شود.
به عنوان مثال، در یک قطعه زمین ۳۰۰ مترمربعی، که دارای تراکم ساختمانی ۱۸۰ درصد است می توان معادل ۱۸۰ درصد کل مساحت قطعه – یعنی ۵۴۰ مترمربع – زیربنای ساختمانی احداث کرد. در صورتی که ضریب سطح اشغال معادل ۶۰ درصد باشد ۱۸۰ مترمربع از قطعه می تواند به وسیله بنای ساختمانی اشغال شود. لذا با توجه به تراکم ساختمانی مجاز در این قطعه، می توان یک ساختمان سه طبقه احداث کرد.
– بنای مفید: مجموع زیربنای کل طبقات بجز سطح پارکینگ ها و انباری ها و مشاعات و درز انقطاع استاندارد
– مساحت زیربنای مشاعات در مسکونی: شامل مجموع مساحت تاسیسات، راهرو، راه پله، آسانسور، لابی، سالن اجتماعات، استخر و سونا و ورزشی، سرایداری، شوت زباله، نگهبانی، نورگیرها (در صورتی که ابعاد و مساحت آنها از استانداردهای تعیین شده کمتر نباشد)، سرویس بهداشتی و انباری مشاع جزء سطوح مشاعات هستند.
تذکر: فضاهایی که برای نوردهی (سرویس های بهداشتی)، عبور لوله های تاسیساتی و کانال کولر تعبیه می شوند و ابعاد و مساحت های حداقل و استاندارد را نداشته و داکت محسوب می شوند، مساحت آنها جزئ زیربنا و تراکم منظور می شود.
– پایان کار: در صورت پایان عملیات ساختمانی و عدم وجود تخلف و ارائه گواهی صحت اجرا از جانب مهندس ناظر گواهی پایان کار ساختمانی توسط شهرداری صادر می شود.
ضوابط نورگیری حیاط های خلوت و پاسیو ها
تذکر: در ساختمان های مسکونی و به جهت افزایش بهره وری آنها، چنانچه مساحت و ابعاد پاسیو از استانداردهای تعیین شده کمتر نشود، سطح آنها جزء زیربنا و تراکم محسوب نمی شود.
استاندارد های قابل قبول پاسیو برای ساختمان های مسکونی و حداکثر تا پنج طبقه مسکونی:
الف) برای املاک با مساحت عرصه ۲۰۰ متر مربع و بیشتر ( پس از اصلاحی):
* حداقل مساحت قابل قبول برای فضاهای اصلی (خواب و هال و نشیمن و پذیرایی): ۱۲ مترمربع با حداقل عرض سه متر
* حداقل مساحت قابل قبول برایآشپزخانه: ۶ مترمربع با حداقل عرض ۲ متر
ب) برای املاک با مساحت عرصه کمتر از ۲۰۰ متر مربع (پس از اصلاحی):
* حداقل مساحت قابل قبول نورگیری برای اتاق های اصلی (خواب و هال و نشیمن و پذیرایی) ۶ درصد مساحت عرصه (پس از اصلاحی )، با رعایت حداقل عرض ۲ متر از پلاک مجاور.
* حداقل مساحت قابل قبول نورگیری برای آشپزخانه سه درصد مساحت عرصه (پس از اصلاحی)، با رعایت حداقل عرض ۲ متر از پلاک مجاور.
فاصله پنجره ها از یکدیگر در مجتمع های مسکونی (دارای بیش از دو واحد مسکونی) و حداکثر تا ۶ طبقه از کف:
* چنانچه اتاق های اصلی (نشیمن، خواب، هال و یا پذیرایی) از دو واحد مسکونی مستقل، از یک حیاط خلوت (نورگیر) نور می گیرند، فاصله پنجره های روبروی آنها از یکدیگر، حداقل باید ۶ متر باشد.
* چنانچه آشپزخانه و اتاق های اصلی از دو واحد مسکونی مستقل و یا آشپزخانه آنها از یک حیاط خلوت (نورگیر) نور می گیرند، فاصله پنجره های روبروی آنها از یکدیگر، حداقل باید چهار متر باشد.
تذکر: در صورت احداث بالکن داخل پاسیو، ملاک عمل حداقل فاصله لازم، بعد از بالکن تا پنجره و یا بالکن روبرو است.
ضوابط پیش آمدگی های ساختمان:
پیش آمدگی در معابر عمومی:
* احداث پیش‌آمدگی و بالکن در معابر با پهنای کمتر از ۱۲ متر و همچنین در معابر موسوم به بزرگراه ها مجاز نیست. (مگر آن که در طرح توسعه و عمران شهری یا ضوابط شهرسازی مصوب برای شهر یا منطقه ای به گونه ای دیگر تعیین شده باشد).
* در خیابان های با پهنای ۱۲ متر تا ۲۰ متر، احداث پیش آمدگی حداکثر به عمق ۸۰ سانتی متر مجاز است.
* در خیابان های با پهنای بیش از ۲۰ متر، احداث پیش آمدگی حداکثر به عمق ۱۲۰ سانتی متر مجاز است.
* ارتفاع حد زیرین پیش آمدگی از بالاترین نقطه کف معبر نباید کمتر از ۳٫۵ متر باشد.
* حد (فاصله) پیش آمدگی از لبه سواره رو حداقل ۸۰ سانتی متر فاصله افقی داشته باشد.
* پیش‌آمدگی روی پخ دوگذر در محدوده سند مالکیت، به میزان حداکثر ۱٫۵ متر عمود بر پخ و به شرط رعایت ۳٫۵ متر ارتفاع از کف پیاده‌رو بلامانع است.
* درگاهی و لبه کف پنجره، نیم ستون چسبیده به دیوار، قرنیز ها، پله و یا شیبراه ورودی و دیگر عناصر ساختمانی که در ارتفاع کمتر از ۳٫۵ متر از کف معبر مجاور باشند، نباید بیش از ۱۰ سانتیمتر در معبر عمومی پیش آمدگی داشته باشند.
* پیش آمدگی سایبان یا بارن گیر بام از حد ساختمان، به عمق حداکثر ۸۰ سانتیمتر، در صورتی که حد زیرین آن از بالاترین نقطه کف معبر حداقل ۳٫۵ متر ارتفاع داشته و حد پیش آمدگی آن از لبه سواره رو حداقل ۸۰ سانتیمتر فاصله افقی داشته باشد.
طریقه محاسبه زیربنا و تراکم پیش آمدگی ها در داخل فضای باز به قرار زیر است:
* محاسبه زیر بنای بالکن و تراس های مسقف، تا عمق سه متر، مطابق جدول زیر است. بدیهی است مازاد بر عمق سه متر تماما زیربنا محسوب می شود.
پیش آمدگی آخرین سقف ساختمان به عنوان باران گیر، جزئ زیربنا محسوب نمی شود.
الزامات توقفگاه خودرو
* احداث درب پارکینگ در پخ تقاطع دو گذر ممنوع است.
* در صورتی که پارکینگ در زیرزمین تأمین گردد، شیب رمپ حـداکثر ۱۵ درصد خواهد بود، حداکثر شیب یک متر ابتدا و انتهای رمپ باید مساوی یا کمتر از ۱۰ درصد باشد.
* در شیب های قوس دار شعاع گردش رمپ حداقل ۶٫۵ متر ملاک عمل می باشد (آکس رمپ) و باید توجه کرد که مرکز قوس باید داخل محدوده ملک قرار گیرد.
* حداقل عرض درب ورودی پذیرفتنی برای پارکینگ های با تعداد کمتر از ۲۵ واحد، سه متر است و برای پارکینگ های بیش از ۲۵ واحد یا مساحت ۱۰۰۰ متر مربع با یک رمپ ورودی، پنج متر قابل قبول است.
* حداقل عرض مفید شیب رمپ در پارکینگ های با تعداد کمتر از ۲۵ واحد، ۳٫۵ متر و برای پارکینگ های بیش از ۲۵ واحد یا مساحت ۱۰۰۰ متر مربع با یک رمپ ورودی، پنج متر قابل قبول است.
* حداقل ارتفاع مفید پارکینگ های مسقف و ورودی آنها باید ۲۴۰ سانتیمتر باشد (بدون اینکه لوله ها و کانال های تاسیساتی و غیره از ارتفاع مفید آن بکاهد.)
* از هر گذر ماشین رو، تنها یک درب ورودی پارکینگ مجاز شمرده شده، به جز در زمین های با بر بیش از ۲۰ متر که داشتن دو درب نیز بلامانع است.
* برای املاک دارای چند بر، از هر گذر ماشین رو یک راه مجاز است ولی در صورتیکه از یک گذر قصد تامین پارکینگ داشته باشد گذر کم رفت و آمدتر (کم عرض تر) پیشنهاد می شود.
ابعاد الزامی جهت توقف خودرو:
* برای تأمین یک واحد پارکینگ آکس به آکس دو ستون عرضی سه متر (سه متر) و آکس به آکس دو ستون طولی آن پنج متر (پنج متر) الزامی است. در هر صورت عرض محل پارک (فاصله داخلی بین دو ستون) نباید کمتر از ۲٫۵ متر باشد.
* در صورتیکه دو طرف محل توقف در پارکینگ دیوار باشد ،عرض آن باید حداقل سه متر باشد.
* برای تأمین دو واحد پارکینگ آکس به آکس دو ستون عرضی پنج متر (پنج متر) و آکس به آکس دو ستون طولی آن نیز پنج متر(پنج متر) الزامی است. در هر صورت عرض محل پارک (فاصله داخلی بین دو ستون) کمتر از ۴٫۵ متر نباشد.
* برای تأمین سه واحد پارکینگ آکس به آکس دو ستون عرضی ۷٫۵ متر (هفت و نیم متر) و آکس به آکس دو ستون طولی آن نیز پنج متر (پنج متر) الزامی است. در هر صورت عرض محل پارک (فاصله داخلی بین دو ستون) کمتر از ۶٫۵ متر نباشد.
* به طور کلی افزایش تعداد خودرو ،با افزایش فاصله محور ستون ها به ازای ۲٫۵ متر به ازای هر خودرو بلا مانع است.
* هنگامی که خودروها در طول و پشت سر یکدیگر قرار می گیرند، ابعاد مورد نیاز برای هر یک ۲ متر در ۶ متر است.
* حداقل عرض محل توقف اتومبیل افراد معلول ۳٫۵ متر است.
